Bien locatif : comment calculer la rentabilité ?

Comment savoir qu’un investissement locatif est plus rentable qu’un autre ? Comment calculer la rentabilité de cet investissement et quels sont les indices qui permettent de déterminer ce que gagne concrètement un bailleur ? Vous êtes investisseur immobilier et désirez avoir satisfaction à ces préoccupations ? Lisez alors cet article.

Calculer le rendement brut de l’investissement locatif

Le calcul du rendement brut permet d’avoir une première idée de l’intérêt de votre investissement dans un bien locatif par rapport à un autre. D’abord, vous devez intégrer les frais de notaire. Autrement dit, vous devez les ajouter au coût de l’acquisition et aux coûts des travaux si éventuellement vous devez en réaliser avant de louer le bien immobilier. En effet, pour calculer le rendement locatif brut, vous devez procéder comme suit :

(Prix du loyer * 12 mois) *100/prix d’achat (y compris les frais d’acquisition).

Le résultat trouvé vous permettra de comparer la rentabilité brute de l’investissement. Vous devez ensuite l’affiner en y ajoutant les charges locatives et les impôts que vous ne pouvez pas récupérer. Ainsi, vous déterminerez la rentabilité brute réelle (rentabilité nette).

Calculer le rendement net de l’investissement locatif

Si vous êtes un bailleur, notez que les taxes et les charges sont des frais qui s’accumulent. En les souscrivant, il obtient la rentabilité nette d’investissement en bien locatif. Le résultat sera bien sûr différent et plus précis que le précédent calcul, celui du rendement brut. En effet, le rendement net est plus proche de la rentabilité réelle d’un investissement. Pour le calculer, le propriétaire doit procéder comme suit :

(Prix du loyer * 12 mois) * 100 – (somme des charges locatives)/prix d’achat

Les charges locatives qui représentent généralement 20 à 30 %, regroupent la taxe foncière, réparations locatives, charge d’assurance ou de gestion et la charges de la copropriété.

À l’issue de ce calcul, vous obtiendrez un taux de deux points d’écart avec le rendement net. Ensuite, vous devez ajouter les frais de l’agent immobilier si autrefois, vous aviez confié la gestion de votre bien locatif à un professionnel. N’oubliez pas le coût du crédit immobilier.

À noter qu’il existe une technique qui permet de s’approcher du rendement net en limitant les calculs fastidieux. Il s’agit de la méthode Larcher, laquelle reprend le calcul de la rentabilité brute sur neuf mois. Selon le principe que les charges représentent 25 % du prix du loyer, elle supprime les un quart de revenus locatifs bruts.

Faire attention à la fiscalité de votre investissement

Pour avoir une idée très précise de votre rentabilité locative, vous devez calculer le rendement net-net. Autrement dit, il s’agit du rendement net de fiscalité (incluant l’imposition de vos revenus fonciers). C’est un critère à ne pas négliger si vous lancez dans ce type d’investissement.

En effet, pour obtenir ce rendement net-net, vous devez tenir compte du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable (micro foncier, réel, micro BIC, etc.). Au cas où vous auriez fait un investissement en loi Pinel et en Denormandie, vous pouvez bénéficier des dispositifs fiscaux.

Ensuite, faites attention aux simulations trop optimistes et tenez compte des vacances locatives. De plus, gardez une marge de manœuvre financière tout en considérant les avantages fiscaux comme un bonus.